联系大家
中地原创

原创 | 浅析《民法典》对房地产相关行业的影响

来源:??????2021/1/28 9:07:21??????点击:

2021年1月1日《中华人民共和国民法典》(下简述《民法典》)正式实施,作为新中国第一部以法典命名的法律,会对大家房地产相关行业有什么影响? 


房地产估价行业篇

1、估价依据的修改

《民法典》正式实施后,《婚姻法》、《继承法》、《民法通则》、《收养法》、《担保法》、《合同法》、《物权法》、《侵权责任法》、《民法总则》等法律文件即时失效。而《物权法》及《担保法》是估价行业常用的估价依据,因此《民法典》正式实施后,估价行业在估价过程时需依据《民法典》进行估价,在撰写估价成果报告时正确披露相关法律条文及其注释。

2、居住权的设立

《民法典》首次提出了居住权的概念,而这对估价行业来说也是一个新领域、新挑战。不同估价目的下评估设有居住权的房地产价值需要根据评估目的来制定评估思路。

《民法典》提出,居住权无偿设立,但有约定的除外;不得转让、继承;不得出租。上述条款明确了居住权性质,是一种用益物权,而非所有权。居住权的设立普遍对房屋价值产生减值影响,如评估目的为转让时,评估值为扣除居住权价值的市场价值;评估目的为抵押时,评估值为扣除居住权价值的抵押价值。而评估目的为补缴地价时,是评估完全产权下的土地价值,与设立租赁权、抵押权等他项权利的房屋一样,不应由政府为个人买单。

3、住宅70年产权到期后自动续期

《民法典》再次明确了住宅用地自动续期的政策,并新增了对续期费用的表述,但对续期费用如何缴纳依然没有明确规定,住宅用地到期后如何缴纳费用,是免费缴纳?一次性缴纳?还是按年缴纳?这些都有待新规定出台而定。而估价师则需时刻关注新规定的出台,若涉及续期费用的评估,则需理清续期费用评估与正常补缴地价评估的差异。

4、耕地可以抵押

《民法典》把《担保法》中的不得抵押财产中的耕地给删除了,那就意味着新政策下耕地是允许抵押的,一定程度上解决耕地流转问题。估价师应根据《农用地估价规程》及《农村集体土地价格评估技术指引》进行估价,除考虑耕地所处区域自然因素影响外,还需考虑政府补贴、快速变现等因素对耕地抵押价值的影响,合理确定耕地抵押价值。


二、房地产中介篇

居住权的设立,对于中介行业来说,无疑也是一个新挑战。不管是房屋买卖还是房屋租赁,都需要对相关居住权的信息进行收集,如居住权设立的年限、有偿或无偿设定等,如实披露给买方或者承租方。

《民法典》规定房屋可带抵押权转让,且购房者在享受中介服务后,不能绕开中介人私自签订合同,这些条款既减少跑腿时间,也避免了“跳单”行为,保障了中介行业的权益。


三、房地产物业服务企业篇

《民法典》出台后,明确了小区物业专有及共有部分的界定、降低了业主对重大事项的表决门栏、限制了物业服务企业不能以停水、停电等方式催交物业费用、加强了对高空抛物的监控管理。这些条款一定程度上强化了业主权利范围,减少业主与物业服务企业之间的纠纷,同时也促使物业服务企业思考如何提高服务质量,以确保自身的市场竞争力。


四、房地产开发企业篇

《民法典》规定,签订合同时,涉及有重大利害关系的条款需进行提示,否则购房者有权不承认该条款。该条款规避了以往购房者与开发商信息不对等的情况,避免开发商在签订合同时避重就轻,隐瞒重要信息,危害购房者权益,并强化了对开发商的监管力度。


编辑概况

王伟婷,澳门尼威斯人网站8311评估部高级经理,主要从事土地、房地产评估、课题研究类等相关工作,具有扎实的理论基础和丰富的实践经验。


?注意:非营利性质的转载请注明出处,商业性质的转载请联系版权人。


XML 地图 | Sitemap 地图