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湾区市场观察 | 东莞近期楼市调控政策短评

来源:??????2021/10/18 14:35:31??????点击:

      近期,东莞相继推出多项楼市调控政策,包括新房摇号政策落地、二手房个税下降、全市房价地图的发布以及东莞二手房引导价政策正式出台。针对这次东莞的“调控组合拳”,小编选取了直接影响商品房交易价格的两项措施为大家简单分析。

一、政策短评

商品住房价格地图:形式创新,成效有待检验

东莞市公布的商品住房价格地图作为未来住宅用地限房价出让的重要参考,将更好地稳定市场预期,也有利于房地产开发企业在土地竞拍前核算经济成本,减少金融风险。推行房价地图属于东莞市的地方创新,其影响力需进一步观望:

(1)房价地图有助于增加房地产市场的透明度。但目前房价地图是按片区表达,还不能精准反映具体楼盘房价情况。

(2)房价地图有助于稳定市场预期。地图中标识的价格为未来住宅用地限房价出让提供重要参考,但如何修正应用尚待明确。

(3)房价地图属于常态化发布机制。但目前房价地图中等级体系和价格体系设置还存在空白之处需要完善。


二手住房交易参考价格:从信息公示到交易引导

东莞曾在三月和七月发布“二手房网签价格”,其作用仅是交易价格的信息公开,并没有任何政策上的应用,而这次推出的二手住房交易引导价格不同以往,将会影响二手房的银行贷款。

本次发布了东莞六大片区的二手房参考价格,共218个楼盘,是对热门小区进行价格引导,价格在8215-43437元/平米之间。每平米四万元以上的楼盘仅有三个,均位于松山湖区域,相比目前已在中介机构挂牌的价格,相差甚多

在此之前,已有众多城市出台了类似于二手房参考价的政策,目的是对房地产市场进一步的限制。深圳率先发布二手房引导价政策,新政出台之后,深圳楼市迅速降温。根据相关的数据统计,2021年4-6月,深圳出现了三连跌,成交量一直下滑。之后广州也出台二手房引导价,对部分热点小区进行了引导限价,房价也是基本回到今年年初水平。可见二手房引导价政策的影响不可小觑,对存量住宅房地产市场的交易冲击较大。


二、政策建议

东莞今年出台的多次调控政策,前几次可以说是在摸索过程中总结问题,成效尚未到位,经过国庆前后这两次从一手房到二手房的“调控组合拳”,可谓是真正落实了“房住不炒”的精神。结合对东莞市此次新房二手房双调控的政策分析,提出以下建议:

商品住房价格地图的应用推广建议

(1)房价调查方法可更加完善,除利用传统评估方法调查测算外,可引入房价大数据自动校验、预警,从目前房价数据的自动抓取、清洗及演算方案来看,技术上已基本成熟。

(2)房价分级制度需要统一,同时应协调二手住房交易参考价格的发布机制,按照区或者镇进一步细化分级,分级别的衡量标准也应该保持一致。

(3)房价测算应因地制宜实现数据联动,房价地图需要实现规划、地价等数据实时匹配,从而形成不同维度成果的联动调控效果。

(4)房价监测发布时间跨度需要明确,保证房价地图数据时效一致。同时可形成 “时空一张图”展示平台,这样不同重点区域不同时期的房价有直观可比参考价值。

中地城市价格动态监测系统实现对湾区城市房价的时空监测


二手住房交易参考价格的优化建议

(1)从其他城市的应用来看,二手房引导价需要相关配套细则因城施策,科学高效有针对性地发布二手房引导价,并且建立二手房市场反响机制,对于调控影响不明显,房价仍然居高不下的地区进行重点监管。

(2)二手房引导价与挂牌价的差距合理范围标准建议具体化,二手房价格测算模型应透明化。比如二手房网签均价采样依据建议采取就近原则,时间跨度不宜过大,相关细则建议公示。

(3)调控的目标本质是要稳定市场,二手房交易参考价格的应用机制与一手房市场的衔接至关重要,应保护刚需购房者的利益。因此,参考价格政策施行时建议区分对待,比如首套房和非首套房的银行贷款参考价格可差别化利用房价地图数据与二手房交易参考价格。

以下是本次短评的相关资料:

东莞商品价格住房地图

东莞市住房和城乡建设局公布的二手房住房交易参考价格表


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