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行业动态 | 国土空间综合整治和生态修复(08.09-08.15)

来源:??????2021/8/20 16:39:38??????点击:
一、成片开发方案编制过程中的注意事项

为贯彻落实《土地征收成片开发标准(试行)》(自然资规〔2020〕5号)要求,规范编制土地征收成片开发方案,做好土地征收成片开发工作;现将成片开发方案编制过程中需要注意的事项汇总如下,以期对大家的工作有所帮助。

一、把握编制成片开发方案的目的

成片开发主要是解决征地的公益性问题,解决征地报批的前提问题。要围绕征地报批工作需要编制方案。今后城镇建设用地范围内征地报批审查时,将审核报批的征地范围是否在批准的成片开发方案确定的拟征地范围内,是否在方案确定的年度实施计划内。

1.成片开发方案要明确拟征地范围(不包括只转不征的范围)。

2.拟征地范围的数据标准、数据精度等等,要结合征地工作来做,避免因为数据误差导致后续征地范围与方案确定的范围不同而导致无法报批征地。

3.年度实施计划要落实到地块。

二、把握三个关键要求

(一)集中建设区。集中建设区是编制成片开发方案的前提。成片开发范围、拟征地范围均应在国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区内。

(二)公益性用地比例40%/30%要求。明确每一个成片开发范围内的公益性用地构成、比例。有特殊情况的要备注说明(如用作保障性安居工程的居住用地)

(三)履行规定的程序:

1.征求专家意见:说明身份;征求意见情况的具体说明;客观性(可以有不同意见)。

2.征求公众意见:征求意见情况的具体说明。

3.征求村民意见并三分之二同意:以权属为单位征求意见;真实性。

4.市局初审意见:不能用初步同意、基本同意之类的含糊措辞。

(四)合规性

1.符合国土空间规划

 2.符合国民经济和社会发展规划、年度计划:说明规划、计划的来源、审议出台情况;要在方案正文中说明与之关联的内容,分析其符合性后得出结论,并以附件形式附上正文。如果尚未正式出台,要承诺纳入其中。

3.不占用生态保护红线、永久基本农田。

三、提高方案的科学性、合理性、可阅读性

(一)规模合理

1.方案面积和拟征地面积表述要清晰,避免混同。

2.方案规模、范围(拟征地面积)的确定,要充分考虑并结合往年当地用地报批情况、耕地占补平衡落实、占用耕地避让性分析(占用耕地较多的)等进行分析,论证规模的合理性,避免方案规模脱离实际。

(二)资料准确:有关数据、信息要准确、全面;引用数据是时要说明清楚数据的来源(批准机关、版本等)。

(三)针对性、科学性地分析。特殊情况特别分析,不能千篇一律。例如在地灾防治方面,要针对不同类型有不同的针对性的分析、举措;不同的项目类型(工业、商业),效益分析要有区别;结合区片与城市功能布局结构分析;分析尽量有数据支撑,避免泛泛而谈;现状--措施(分析)--结论等论述模式;结合相关领域规划、数据。

(四)明确的结论。最后要有明确清晰的结论。

(五)文本的可阅读性。文本美观;避免缺、漏等低级错误;文、表、图有机结合;层次清楚,逻辑清晰,表达流畅,观点明确。

四、材料的真实性

相关征求意见材料要确保真实、准确。

五、数据要求

(一)上报方案的矢量数据文件,在该文件夹另附上相对应的jpg格式位图。

(二)方案中需包含成片开发方案范围和拟征收范围的面积分类表(参照建设用地预审审批,以2018年变更调查数据库为底图计算面积,待建设用地审批时,地类面积再按照报地要求计算)

(三)上报提供矢量数据范围时,如果地块多,需另单独附上四至范围拐点坐标数据(供审查用,不作为最终审批成果),拐点数据坐标不用太多,只需囊括片区范围即可。部分已论证方案中由于提供数据量过大,无法精准识别四至范围数据,不便于审核地灾、压矿情况。

六、程序要求

(一)成片开发方案专家委员会论证后,除不通过的外,当场一般只出具原则性通过意见,地方要按照专家意见修改,经专家再次确认后才能视为通过专家委员会论证。只有确认为专家论证通过后,市政府才能行文报省政府批准。

(二)今后呈报成片开发方案,设区市政府可以将若干方案放至一起,归为一个请示文向省政府报送审批(市自然资源部门前期也可以同样方式报送省厅组织专家委员会论证审查),以减少行文量,提高效率。

(三)根据省政府办公厅要求,成片开发方案正文、呈报请示、及市局初审意见中需包含开发总面积及地类面积、拟征收土地面积及地类面积,建议以“成片开发总面积XX公顷(含耕地XX公顷、XX用地XX公顷),其中拟征收土地XX公顷(含耕地XX公顷、XX用地XX公顷)”形式注明。


二、临时用地,你应该了解的最新规定

新《土地管理法》第五十七条:建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的,由县级以上人民政府自然资源主管部门批准。其中,在城市规划区内的临时用地,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属,与有关自然资源主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同,并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地,并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年。

新《土地管理法实施条例》第二十条:建设项目施工、地质勘查需要临时使用土地的,应当尽量不占或者少占耕地。临时用地由县级以上人民政府自然资源主管部门批准,期限一般不超过二年;建设周期较长的能源、交通、水利等基础设施建设使用的临时用地,期限不超过四年;法律、行政法规另有规定的除外。土地使用者应当自临时用地期满之日起一年内完成土地复垦,使其达到可供利用状态,其中占用耕地的应当恢复种植条件。

临时用地是指建设项目施工、地质勘查等临时使用且不修建永久性建(构)筑物、使用后恢复原状并交还土地所有权人或使用权人,经县级以上自然资源主管部门依法批准使用的土地。

一、临时用地主要范围

(一)建设项目施工

主要包括建设项目施工过程中建设的直接服务于施工人员的办公和生活用房,包括临时办公用房、生活用房、临时工棚等使用的土地;直接服务于工程施工的辅助工程,包括农用地表土剥离堆放场、材料堆场、搅拌站、钢筋加工厂、施工及运输便道、地下管线施工、地上线路架设等使用的土地。

2014年,原国土资源部办公厅印发的《关于开展2013年度全国土地变更调查临时用地审核工作的通知》(国土资发〔2014〕15号) ,将工程项目建设施工临时用地细分为交通(指铁路、公路、机场、港口码头等项目)、水利(含水电,指水库、河渠等项目)、能源(指火力发电、核电、石油天然气等项目)、管线(指输油、输气干线项目)四个子项。一些地方在实行中,将文件所界定的“工程项目建设”理解为”所有建设项目“,除文件中提出的交通、能源、水利、管线四种情形外,对其他建设项目,比如房地产开发项目等,一律不办理临时用地手续,其实是没道理的。 这个文件已到期失效。
按照相关规定,只要属于建设项目施工,都可以使用临时用地。新《土地管理法实施条例》规定,建设项目使用临时用地,期限一般不超过二年。需要注意的是,新《条例》根据实际情况,将建设周期较长的能源、交通、水利等基础设施建设使用的临时用地,使用期限延长为不超过四年。也就是说,临时用地不能仅局限于能源、交通、水利等基础设施建设项目。

(二)地质勘查

主要包括建设项目选址实施的工程地质勘查、水文地质勘查,以及矿产资源勘查等,在勘查期间临时生活用房、临时工棚、地质勘查作业及其辅助工程、运输便道等使用的土地。新《土地管理法实施条例》规定,地质勘查需要临时使用土地的期限一般不超过二年。

(三)抢险救灾和疫情防控

疫情防控是新增加的。新《土地管理法实施条例》第二十一条规定:抢险救灾、疫情防控等急需使用土地的,可以先行使用土地。其中,属于临时用地的,用后应当恢复原状并交还原土地使用者使用,不再办理用地审批手续;属于永久性建设用地的,建设单位应当在不晚于应急处置工作结束六个月内申请补办建设用地审批手续。

(四)考古和文物保护

2021年3月8日,自然资源部、国家文物局印发的《关于在国土空间规划编制和实施中加强历史学问遗产保护管理的引导意见》提出:考古和文物保护工地建设临时性文物保护设施、工地安全设施、后勤设施的,可按临时用地规范管理。

此前还包括采矿用地改革试点,后来这个试点不了了之,现在采矿用地按建设用地审批。有点特殊的是,2019年7月16日出台的《深圳市临时用地管理办法》,将临时用地范围扩大到:政府组织实施的急需公共服务设施,包括交通场站、环境卫生、电力、燃气、气象、通讯、水利、教育、医疗、学问、体育、公安等设施所需临时使用的土地。

二、临时用地审批管理

对临时用地有两个硬性要求:一是必须签订临时用地合同。合同约定主要包括临时用地的地类和面积、临时使用土地用途、恢复标准、补偿费用及支付方式、违约责任等。二是必须经过县级以上人民政府自然资源主管部门批准。其中,在城市规划区内的临时用地,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 需要注意的是,在城乡规划确定的城市、镇规划区内使用临时用地的,临时用地审批与临时建设用地规划许可可同步申请办理,同时出具临时用地批文和临时建设用地规划许可证;具备条件的项目,可以同时办理临时建设工程规划许可,一并出具临时建设工程规划许可证。 以下情形都不能认定为临时用地:一是有临时用地批准文件、无临时用地合同;二是有临时用地合同、无临时用地批准文件的;三是临时用地批准文件、临时用地合同有效性不符合法律法规规定或者不在时效期内的;四是临时用地位置与批准的位置不一致的;五是改变批准的临时用地用途,兴建永久性建(构)物等设施的。

三、临时用地复垦问题

关于临时用地的复垦问题,《土地复垦条例》第十条规定,能源、交通、水利等基础设施建设和其他生产建设活动临时占用所损毁的土地,由土地复垦义务人负责复垦。《土地复垦条例实施办法》第六条规定:属于条例第十条规定的生产建设项目,土地复垦义务人应当在办理建设用地申请或者采矿权申请手续时,依据自然资源部《土地复垦方案编制规程》的要求,组织编制土地复垦方案,随有关报批材料报送有关自然资源主管部门审查。

新《土地管理法实施条例》增加了对临时用地复垦规定。第二十条规定:土地使用者应当自临时用地期满之日起一年内完成土地复垦,使其达到可供利用状态,其中占用耕地的应当恢复种植条件。

四、临时用地可占用永久基本农田

自然资源部、农业农村部《关于加强和改进永久基本农田保护工作的通知》(自然资规〔2019〕1号)规定:临时用地一般不得占用永久基本农田,建设项目施工和地质勘查需要临时用地、选址确实难以避让永久基本农田的,在不修建永久性建(构)筑物、经复垦能恢复原种植条件的前提下,土地使用者按法定程序申请临时用地并编制土地复垦方案,经县级自然资源主管部门批准可临时占用,并在市级自然资源主管部门备案,一般不超过两年。

五、对临时用地违法行为的处罚 

新《土地管理法实施条例》第五十二条:违反《土地管理法》第五十七条的规定,在临时使用的土地上修建永久性建筑物的,由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期拆除,按占用面积处土地复垦费5倍以上10倍以下的罚款;逾期不拆除的,由作出行政决定的机关依法申请人民法院强制实行。

需要注意的是,原《土地管理法实施条例》第三十五条规定:在临时使用的土地上修建永久性建筑物、构筑物的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期拆除;逾期不拆除的,由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制实行。也就是说,原来规定只拆除不罚款,新《条例》增加了罚款规定,标准为土地复垦费5倍以上10倍以下。

新《土地管理法实施条例》还加重了临时用地不按规定复垦的处罚额度。原《土地管理法实施条例》第四十四条规定:“违反本条例第二十八条的规定,逾期不恢复种植条件的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正,可以处耕地复垦费2倍以下的罚款”。新《土地管理法实施条例》第五十六条规定:“临时用地期满之日起一年内未完成复垦或者未恢复种植条件的,由县级以上人民政府自然资源主管部门责令限期改正,依照《土地管理法》第七十六条的规定处罚,并由县级以上人民政府自然资源主管部门会同农业农村主管部门代为完成复垦或者恢复种植条件。”新的罚款标准是:依照《土地管理法》第七十六条的规定处以罚款的,罚款额为土地复垦费的2倍以上5倍以下。 

对未经批准进行临时建设的;未按照批准内容进行临时建设的;临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。可依据《城乡规划法》第六十六条规定责令限期拆除,可以并处罚款。

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