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分析 | 多地“学区房”现行调控政策分析

来源:??????2021/7/2 17:30:33??????点击:

目前,一二线城市“学区房”对楼市的影响引人注目,“‘老破小’的学区房以天价交易”等相关话题频上热搜。学区房价格的上涨,一方面冲击了义务教育均等化的初心,另一方面也会带动整体房价的上涨,影响楼市健康发展。

2021年4月30日中央政治局会议上强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,防止以学区房等名义炒作房价。”,会上首提“防止以学区房等名义炒作房价”,聚焦到微观的学区房调控问题,而往年会议鲜有提及学区房,充分说明房地产调控已经更精细化。

近年来,各地出台的学区房调控政策“因地制宜”,各具特色,总体上主要有以下几点。

一、完善教育资源分配制度
1、北京

单校划片和多校划片相结合。北京早在2016年开始已经实行“校额到校”的政策,是各试点城市的“先行者”和“排头兵”。在最新出台的《北京市教育委员会关于2021年义务教育阶段入学工作的意见》(京教基二〔2021〕5号)中提到,各区教委要根据学位供给情况和户籍、房产、居住年限,积极稳妥推进以多校划片为主,单校划片和多校划片相结合的入学方式。

2、上海

均衡学位名额分配。上海则是继北京之后的第二个改革先锋。在学区改革上先后出台名额分配、公民同招、民办摇号等政策。2020年3月,上海发布《2020年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》,要求义务教育招生入学全面实施公民同招。同时,上海实行名额分配政策,对重点高中的学位分配进行修改,至少50%名额均衡分配至各中学。2021年3月16日,上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》,其中明确从2022年起,上海市实验性示范性高中将拿出招生总计划的50%-65%,通过“名额分配综合评价录取”方式,分配到区、分配到校。

3、广州

①逐步推进“多校划片”。2021年4月,天河区教育局发布关于清华附中湾区学校(筹)等四校的招生方案,方案指出,4校在保持原有招生地段不变的基础上,增加了根据学校办学实际和宿位建设情况扩大招生范围的计划,采用“自主报名+电脑派位”的招生方式,叠加优质学位选择。至此,广州天河区进入单校划片与多校划片并存、片区发展和整体布局统筹的时代,未来多校划片的方式或许将推向广州更多的区域。

②集团化办学全市覆盖。2017年广州市以“章程治理、内涵共生、学问引领”为纲领,成立首批市属教育集团,目前全市已成立86个教育集团,实现11区全覆盖。通过直接建校、多校合并、委托管理、合作帮扶等多种组团方式,解决市内教育布局不均衡的问题,推动全市教育资源的合理再配置。

小结

除了上述的北京、上海和广州,武汉、长春和天津等城市都发布了对于教育资源合理配置的改革措施,完善学位分配制度,均衡区域内教育资源分配,以削弱因教育资源稀缺对区域房价的影响,在一定程度上能起到调控房价作用。


二、实施学位锁定政策

学位锁定政策是指同一套产权房,在小学六年内(中学三年内)只解决一户家庭子女入学,不得重复用作学区房申请学位。一旦某套租赁或自购自住房屋已申请过学位,则该房屋处于锁定,在锁定期内不能再用来申请指定学校的学位。

1、深圳

学位锁定范围不断扩大。2021年,深圳市公办中小学学位锁定政策范围已扩大到全市10区。该政策有三个原则:

(1)一户一学位原则。学区内一套住房只允许一户住户的孩子申请学位。

(2)中小学关联原则。实行学位房锁定政策的学校,小学和对口初中学位是关联的,在小学六年内和初中三年内,只能一户家庭使用该学位。

(3)法不溯及前原则。学位锁定要从学区加入锁定政策之后才开始起作用,即在学位锁定政策实施前已占用学位的,新政策调整当年仍然可以再次申请学位。

2、广州

采取了“x年一学位”的政策,锁定了学区房的学位年限。目前广州市多区采取“六年一学位”(即一套房产在6年内,只能有1个直系子女就近在学区内入学,合法多生育的除外)政策,部分区域也有不同的“学位锁定”年限。广州各区学位占用年限如下表所示:

3、合肥

学制年限“绑定”学位指标。合肥市自2021年4月6日起施行楼市“新政八条”,其中针对学区房的“年限”和“限购”政策规定,同一套住房,6年内只享有学区内1个小学学位,3年内只享有学区内1个初中学位;暂停市区范围内拥有2套及以上住房的合肥户籍居民家庭在部分学区范围内购买二手住房。

小结

除上述地区外,目前全国还有北京、上海、武汉、兰州、天津、厦门、苏州、铜陵、南通、台州、长春等城市,陆续推出“一套房产六年内提供一个学位”(合法多生育的除外)政策。总而言之,学位锁定政策是一项临时性调控办法,学位的锁定避免优质房源短期内多次交易,这在一定程度上能起到调控房价的作用。


三、二手住房参考价发布机制
1、宁波

对热点学区二手住房建立参考价。2021年4月16日,浙江宁波发布楼市新政,首次明确要“建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制,落实交易参考价格在金融信贷等应用”。首批计划对宁波9个热点学区二手住房发布交易参考价格,未来将根据学区热度和市场情况变化,适时调整、增加热点学区名单,并及时发布交易参考价格,加强住房交易管理和引导。

小结

这类政策属于新的调控手段,目前还比较少城市采用。建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制,有助于引导和规范热点学区二手住房的挂牌和交易行为,同时从交易贷款层面进行金融调控,参考价与金融调控双管齐下,缓解热点学区二手住房价格的热度,促进二手房市场稳定发展。


四、加强房地产市场监管
1、重庆

严禁招生名额与楼盘销售挂钩。2019年5月,重庆市教委印发了《关于做好2019年义务教育招生入学工作的通知》,首次明确规定:从2019年起,严禁任何民办学校招生与楼盘建设、销售挂钩,不得与楼盘新签订与学校招生名额相关的合同条款,保障义务教育招生入学机会公平。

2、深圳

严厉打击涉及“学位房”等虚假违法广告。2021年2月起,深圳市三部门(市场监管局、市住建局和市教育局)严厉打击制作、发布涉及“学位房”等虚假违法广告,并对存在违法违规行为的房地产开发企业和中介机构,移交行业协会进行自律惩戒,并记入房地产行业诚信系统,纳入信用监管。

3、厦门

整治二手房市场。2021年4月16日,厦门发布整治二手房市场专项行动工作方案,对包括炒作学区房在内的10种二手房炒房方式进行为期9个月的监管;将总结经验、摸索规律、扩大监管,全面加强学区房调控,重点整治利用“学区房”“拆迁房”等概念哄抬房价、推动房价过高上涨等乱象。

4、无锡

加强税务稽查和市场监管。2020年8月30日,无锡市颁布了《市政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,全面落实住房价格申报制度,探索合同备案价、贷款核定价、纳税申报价“三价合一”的核查机制。对热点学区房的交易加强税务稽查和市场监管,加强学区房的调控。

小结

各地通过出台一系列的措施,从经营销售、广告宣传、监管整治和税务稽查等方面进行监管,加强对“学区房”交易全流程的监督管理,逐步使房地产市场趋于理性,引导房地产市场健康发展。


五、总结

“学区房”重在“学区”而非“房”,房子不是稀缺资源,好的区位和配套才是稀缺资源。学区房背后的优质教育资源,在目前新改革制度下是极度不稳定的,因配套资源而增值的学区房未来也不见得能够保值增值。各地因地制宜出台相关学区房调控的政策,能逐步削弱学区房的概念,在楼市调控精细化政策下,学区房调控或成后续调控重点。因此,房地产评估中需要时刻关注学区房政策的变化,客观反映房地产的市场价值。

漫画编辑:朱慧卿 陈琮元等


编辑概况

阮颖薇,澳门尼威斯人网站8311评估部技术员,毕业于韶关学院,主要从事国有和集体建设用地和农用地基准地价体系建设、国有建设用地标定地价评估、城市地价动态监测、耕地质量年度更新项目等相关工作,具有相对扎实的理论基础和丰富的项目经验。

韦晓菲,澳门尼威斯人网站8311评估部技术员,毕业于中国农业大学,主要从事国有和集体建设用地和农用地基准地价体系建设、城市建设用地节约集约利用评价、国有土地资源资产核算、征收农用地综合区片地价等相关工作,具有相对扎实的理论基础和丰富的项目经验。


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