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原创 | 广东省征收农用地区片综合地价公布情况与解读

来源:??????2021/3/11 15:38:55??????点击:

近期,广东省各地陆续公布征收农用地区片综合地价(以下简称“征地区片价”),对于完善现行征收农用地制度、规范征收农用地征地行为具有重要意义。澳门尼威斯人网站8311作为技术单位,承担了广州市、佛山市、东莞市、江门市、阳江市、清远市、河源市、云浮市、茂名市、湛江市等地区的征地区片价制定工作,为广东省征地区片价开展贡献力量。


一、广东省的公布情况

目前,广东省21个地级市中,各地级市均已公布实施征地区片价,已完成征地区片价全省覆盖。

注:本文中各地公布情况来源于各地级市人民政府网站,截止2021年3月9日,仅供参考,如有差异以各地正式公告为准。

各地级市征地区片价中,珠三角地区为3.18-51.00万元/亩,粤东地区为3.68-25.60万元/亩,粤西地区为4.08-16.00万元/亩,粤北地区为3.41-7.10万元/亩。各地征地区片价均比《广东省征地补偿保护标准(2016年修订调整)》(以下简称“省2016年补偿标准”)有所增长,主要有以下两个原因:

1、随着国家对征地手续的不断完善,农民对农村土地价值的认识不断提高,从而导致征地成本不断上升,特别是经济相对发达的区域,征地成本明显提高。

2、随着城市化进程的持续加快和城市规模的不断扩张,近年来,我省房地产开发投资规模持续增长,城市基础设施建设不断完善,大量农用地被征收用于开发建设,造成各地区存量农用地逐年递减,现状存量农用地稀缺,土地价值相应提高。

《省2016年补偿标准》原文如下:


二、征地区片价的解读

本次征地区片价是在2020年新《土地管理法》实施后,根据新《土地管理法》要求对旧征地补偿标准进行更新。

新《土地管理法》相关条文如下:

中华人民共和国土地管理法(节选)

第四十八条 征收土地应当给予公平、合理的补偿,保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用。

征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素,并至少每三年调整或者重新公布一次。

征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准,由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅,应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则,敬重农村村民意愿,采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿,并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿,保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。

县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法,由省、自治区、直辖市制定。

1、与旧征地补偿标准对比

征地区片价与旧征地补偿标准既有相同点,也有不同点,主要的差异如下表所示:

2、将土地取得费和安置补助费进行明确划分

与旧征地补偿标准不同,本次公布的征地区片价明确了土地补偿费和安置补助费的比例。根据《自然资源部办公厅关于加快制定征收农用地区片综合地价工作的通知》(自然资办发〔2019〕53号)的规定“参照近年征地补偿费用在农村集体和农民个人之间的实际支付比例,合理确定土地补偿费和安置补助费比例”,可认为土地补偿费属于农村集体所有,安置补助费属于农民个人所有。明确土地取得费和安置补助费的分配比例,可以有效保障农村集体与农民个人的权益。

3、征地区片价原则上是统一标准

根据征地区片价的制定思路,原则上是按照同地同价原则,征收同一区片内不同用途的农用地补偿标准相同,且不因征地目的不同而有所差异。即征地区片价不区分农用地原用途,也不区分征地后的土地用途,原则上都是统一的标准。为了保持与现有的征地补偿标准衔接性,根据《自然资源部办公厅关于加快制定征收农用地区片综合地价工作的通知》(自然资办发〔2019〕53号)中提到“同一区片内不同类型农用地的质量存在明显差异的,可设定地类调节系数进行调节”。因此,本次公布的征地区片价中,各地区根据需求设置了不同地类地类调节系数。

地类调节系数的设置,是一个过渡性的协调,随着征地工作的不断完善,未来的发展趋势有可能取消地类调节系数。


三、征地区片价公布实施后需要注意的问题

征地区片价公布实施后,如何处理征地区片价公布实施前的征地补偿,在《广东省征收农用地区片综合地价制定工作方案》(粤自然资函〔2020〕51 号)中有明确引导意见,在2020年1月1日起至征地区片价公布实施前的过渡期间,允许各地按原有标准继续开展用地报批工作,用地报批前由县级以上人民政府与被征地村集体签订协议,承诺征地区片价公布实施后按新的补偿标准落实土地补偿费、安置补助费差额。按照批准颁布的征地区片价落实补偿差额前,不得实施供地。因此,各地在征地区片价公布实施后,需做好2020年1月1日到公布实施前的过渡期间内已申请用地报批的土地补偿费与安置补助费差额补偿工作。


四、结语

总体而言,我国已经历了大规模的人口城市化进程,随着城市化发展的转型、人口红利的逐渐衰减,为健全城乡融合发展机制,目前已具备按照公共利益、市场价补偿、程序公开透明原则改革征地制度的条件,应减少强制低价征地对农民土地权益的损害。征地区片价的公布,确定公平合理的征地补偿,有效维护农村社会和谐稳定,化解农村社会发展矛盾,推进乡村振兴战略实施,“十四五”时期实现农业农村现代化。


编辑概况

黄鸿鸣,澳门尼威斯人网站8311评估部技术员,毕业于广州大学,主要从事宗地评估、国有建设用地基准地价、集体建设用地与农用地基准地价、国有建设用地标定地价评估项目相关工作,具有扎实的理论基础和丰富的项目经验。


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