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湾区市场观察 | 广州第三批集中供地解读与成交预测

来源:??????2021/11/19 17:18:48??????点击:

      广州公共资源交易中心于11月2日正式发布第三批集中供地清单。本次共挂牌17宗地块,总用地面积超120公顷,合计起拍价约434亿,将于12月1日正式出让。第二次集中供地冷清的交易情况对第三批集中供地会带来什么影响呢?本期湾区市场观察栏目将对广州第三批集中供地的特点进行分析并做简单预测。


一、数据简报

供地分布基本情况

相比前两次集中供地48块宗地的供应量,本次供应量和金额都大幅下降。本次共推出17宗地块,计容总建筑面积296万平方米,从地块区位来看,包括海珠1宗、白云3宗、黄埔3宗、番禺3宗、南沙4宗、从化2宗、增城1宗。

◎ 点击回顾:第二批集中供地短评


重点区域情况分析

(1)海珠地块单价最高

(2)增城地块供应锐减

(3)南沙本轮供地量最多

(4)黄埔区本轮改善型供应

二、土拍特点

供应规模缩小质量提高

第三批集中供地与前两次相比整体规模缩小甚多,距第二次土拍结束也仅有一个月。之前“供地大户”增城区只有一宗地挂牌,花都以及中心四区的天河、荔湾、越秀区本次供地数为零。

与前两次土拍不同的是,第三批集中供地的供应区域分布有所改善,中心城区和近郊区供应比例从第二批的35.4%增加到58.8%。


回炉地块降价占多数

此次为数不多的宗地中有7宗是回炉地块,包括番禺3宗、白云2宗,从化1宗,增城1宗。番禺、白云的回炉地块地价下降幅度较大,其中番禺大石街地块降价最多。


拍地规则优化

经历第二次的拍地“遇冷”,第三批集中供地政策有所调整。以下是近两次集中供地拍地规则对比。

(1)取消“限房价”

第三批拍地规则中黄埔南沙地块取消“限房价”的要求。上一轮,明文规定房屋售价最高限价。黄埔限价在2.9万-4.6万/平;南沙限价在2.4-3.8万/平,成交5宗,流拍3宗。

(2)允许分期支付,部分地块需制定古树名木保护方案

本次出让的番禺白云地块取消一个月内一次性付清总价的要求,允许分期支付,房企资金压力大大减轻。

值得一提的是,黄埔HBPQ-D1-2地块出让有特别的新规定:竞得人竞得地块后,应在设计和施工前必须制定古树名木保护方案,这与目前黄埔城市更新相关的政策遥相呼应。

(3)依旧限制销售对象

本次海珠及黄埔4宗地块均要求首套住房购房家庭(或个人)购房总套数要占新建商品住房规划总套数的50%,除此之外,本次溢价率依旧控制在15%以内,限制多马甲拿地和加强对房企购地的监管,这些土拍规则继续沿用。可见,“房住不炒、稳房价、稳地价”的大方向始终不变。

三、土拍预测

官方对第三批集中供地的态度,一定程度上受第二批集中供地的结果影响,更为注重土地市场的稳定预期。本轮拍地中,在供地结构上更倾向于番禺、南沙、黄埔等产业、人口有足够支撑的区域,减少了增城等易流拍的外围区域供地数量。回炉地块大多数下调了起拍价,第二批的拍地规则部分亦被取消。本轮土拍的走势将会如何,小编在这里做简单预测。

(1)溢价率高可能性低

在今年广州发布的一系列房地产调控政策影响下,刚需购房者对于外围新房与旧城老房的选择仍在观望,然而9-10月的供应量创下年内新高,这说明开发商存货不少,去化压力增加。因此,虽然第三批集中供地拍地规则放宽,出现高溢价率的概率还是较低。

(2)开发商购地热情不高

第三批集中供地中,中心区白云区、天河区依旧没有供地,起拍楼面价3-5位均为回炉地块,供应地块似乎对开发商没有很大的吸引力,加之新房存量亟待消化,房企即将迎来偿债高峰期,再融资渠道又大幅缩小,开发商拍地热情预计不高。

(3)番禺黄埔南沙区地块成交情况值得关注

本轮集中供地结构上更倾向于南沙、黄埔等热区,南沙区取代增城成为本轮的“供应冠军”,除此之外,规则上还降低多宗回炉地块的起拍价,取消“限房价”政策等,稳定市场预期的意图明显。回顾前两轮土拍情况,这些区域多被资金充裕的国企拍下,此次规定的相关配建要求也主要集中在这几个区域,民企的购入态度值得关注。

(4)预测平稳收官

广州第三轮集中供地成交情况直接影响今年年底以及明年年初的房价与市场预期,预测结果“不温不火”,此轮政府审时度势,调低出让门槛鼓励企业拍地。尽管如此,业界普遍预测,在整体市场遇冷的大背景下,广州本轮集中供地仍将延续第二轮的拿地格局,有资金实力的房企,或将是大赢家。黄埔、海珠等房价比较坚挺的地区,地价明显高一些,对于资金宽裕的开发商仍然有吸引力。而中小开发商关注点可能会聚焦在地价较低的地块。总而言之,第三批土拍预期不会火爆,将平稳收官。

附:地价信息清单


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